I. Lý luận chung về thị trường bất động sản và quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

1. Thị trường bất động sản: Khái niệm, phân loại, đặc điểm và vai trò của nó đối với sự phát triển kinh tế

a. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản

Thuật ngữ: “Bất động sản đã xuất hiện đầu tiên trong bộ luật cổ La Mã, với tư cách là phạm trù pháp lý quy định quyền sở hữu đối với khách thể. Bất động sản trước hết là tài sản (tài sản nói chung chia thành “bất động sản” và “động sản”), nó là yếu tố vật chất có ích cho con người, được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể được đo lường bằng giá trị nhất định. Khác với các loại tài sản, bất động sản có đặc tính là: không thể di dời hoặc là di dời hạn chế để tính năng, công năng và hình thái của nó không thay đổi. Như vậy, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn gồm tất cả những gì do lao động con người tạo ra trên mảnh đất đó như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng v.v... và tất cả những vật liên quan đến đất đai, gắn liền với đất đai. Điều này được thể hiện trong bộ luật của hầu hết các quốc gia như trong điều 517, 518 của Luật dân sự Cộng hoà Pháp, điều 86 trong Luật dân sự Nhật Bản hay 44, 45 Luật dân sự Cộng hoà liên bang Đức v.v... đều xác định bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời đất đai và được xác định bởi vị trí của đất.

Bộ luật dân sự của Cộng hoà Liên bang Nga quy định cụ thể bất động sản là mảnh đất chứ không phải là đất đai nói chung.

Luật dân sự nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2005/QH11), trong đó điều 174 quy định bất động sản là các tài sản bao gồm:

- Đất đai: Đất đai phải là đất đai không di dời được, phải là đất đai đã xác định được chủ quyền.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở: cụ thể là nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng...; các công trình xây dựng công  nghiệp giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay...

- Các tài sản gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao...

Vậy bất động sản được hiểu là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, được sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất hoặc là những vật khi chuyển dịch sẽ bị tốn nhiều chi phí.

Sự xuất hiện của hàng hoá bất động sản khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập. Lịch sử đã chỉ ra rằng, đất đai là hàng hoá bất động sản đầu tiên, khi các hoạt động kinh tế đã phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì các quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá. Quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất và trao đổi hàng hoá. Vì vậy, ban đầu quan niệm về hàng hoá bất động sản là đất đai. Những khi kinh tế hàng hoá phát triển, thị trường ngày càng mở rộng, khái niệm hàng hoá bất động sản được mở rộng và được xác định một cách cụ thể.

Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là quá trình kinh tế khách quan do đòi hỏi phát triển của nền sản xuất xã hội và kinh tế thị trường. Tuy nhiên, nếu hiểu thị trường bất động sản chỉ bao gồm các quan hệ giữa người mua và người bán về hàng hoá bất động sản thì cũng chưa thực sự đầy đủ. Đó là vì bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng... Thị trường bất động sản với nghĩa là nơi diễn ra các giao dịch liên quan tới hàng hoá bất động sản đương nhiên sẽ phải bao gồm cả các giao dịch này.

Do vậy, khái niệm thị trường bất động sản cần được hiểu như sau: Là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

Có nhiều tiêu thức để phân loại thị trường bất động sản phục vụ cho các mục đích nghiên cứu và tiếp các khác nhau:

- Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, thị trường bất động sản gồm: thị trường đất và nhà ở; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, dịch vụ, thị trường bất động sản công nghiệp; thị trường bất động sản nông nghiệp.

- Dựa vào tính chất các giao dịch trên thị trường, thị trường bất động sản gồm: thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm.

- Dựa vào quan hệ giao dịch hoặc trình tự tham gia, thị trường bất động sản gồm: thị trường sơ cấp là thị trường gồm các giao dịch chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước cho các đối tượng sử dụng như giao đất, cho thuê đất, bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp là thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản giữa những người sử dụng.

- Dựa vào mức độ kiểm soát, thị trường bất động sản gồm thị trường chính thức (có kiểm soát) và thị trường phi chính thức (không kiểm soát được).

b. Đặc điểm của thị trường bất động sản.

Như trên đã phân tích bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, do đó hoạt động của thị trường bất động sản, mặc dù tuân theo các quy luật chung của thị trường nhưng nó có những đặc điểm riêng:

Thứ nhất: Thị trường bất động sản, có sự cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch. Do đặc điểm của hàng hoá bất động sản là có vị trí cố định, không thể di dời được nên hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành ở những địa điểm thuận lợi, theo thoả thuận giữa các bên tham gia giao dịch mà không nhất thiết phải có sự hiện diện của bất động sản. Như vậy, khác với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch cũng là nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, thì với hàng hoá bất động sản, địa điểm giao dịch lại có sự cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Quan hệ giao dịch bất động sản cũng không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua các khâu cơ bản như:

•  Đàm phán tại địa điểm giao dịch để cung cấp cho đối tác các thông tin về bất động sản giao dịch.
•  Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin.
•  Đăng ký pháp lý.

Từ đặc điểm này cho thấy, việc kiểm soát thị trường bất động sản không thể thực hiện một cách đơn giản thông qua các tiêu chí tem nhãn, xuất xứ, chất lượng.. như các thị trường hàng hoá khác mà bắt buộc phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý. Bên cạnh đó, việc quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn sẽ dễ dẫn đến những rủi ro do biến động giá cả, thay đổi của pháp luật hay điều kiện môi trường... Vì vậy các bên tham gia phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định nhằm hạn chế rủi ro, nâng cao tỷ lệ thành công của giao dịch. Tuy nhiên, việc rút ngắn thời gian diễn ra giao dịch không có nghĩa là bỏ bớt một khâu nào mà mọi đối tượng một khi đã tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu đã nêu trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức, có sự kiểm soát của Nhà nước.

Thứ hai: Thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chấm đến thị trường bất động sản của các vùng hay khu vực khác. Thực tế này xuất phát từ 2 đặc trưng của hàng hoá bất động sản, đó là: bất động sản không thể di dời được và luôn gắn với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực nên cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng qui mô, trình độ phát triển...; mặt khác, bất động sản lại phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Vì không ai có thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng không ai có thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu từ vùng này sang vùng khác, nên thị trường bất động sản có tình vùng và tính khu vực sâu sắc. Đặc điểm này buộc những nghiên cứu về thị trường bất động sản phải được gắn với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của từng vùng hay khu vực cụ thể, chứ không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.

Thứ ba: thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng đây là thị trường không hoàn hảo bởi các lý do cơ bản sau: trước hết là do thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác; thứ đến là do tiêu chí đánh giá bất động sản như cách kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc... chỉ mang tính tương đối, phụ thuộc nhiều vào cảm tính của mỗi người nên không được chính xác như các hàng hoá khác; hơn nữa, bất động sản lại mang tính vùng và khu vực nên rất khó để tìm được bất động sản cùng loại mà so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ; ngoài ra, số lượng người tham gia cung và cầu bất động sản cũng không lớn nên không đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo. Do đặc điểm không hoàn hảo này nên giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh, nhiều trường hợp còn là giá sản phẩm đơn chiếc nên người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động theo xu hướng tăng, tính độc quyền này của người bán cũng tăng thêm đã đẩy giá bất động sản lên cao hơn, tạo ra những cơn sốt giá, gây biến động trên thị trường.

Thứ tư: Trên thị trường bất động sản, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả. Theo quy luật hoạt động của các thị trường hàng hoá thông thường thì khi cầu tăng sẽ đẩy giá lên do đó kích thích cung tăng cân bằng với cầu và giá lại trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, với thị trường hàng hoá bất động sản, khi cầu tăng đã đẩy giá tăng nhưng cũng không thể phản ứng tăng nhanh vì hàng hoá bất động sản vốn có tính khan hiếm, nếu có muốn xây dựng các công trình mới thì phải mất nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng... Sự phản ứng chậm của cung chính là một trong những yếu tố góp phần đẩy giá cả của hàng hoá bất động sản lên cao.

Thứ năm: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Do bất động sản có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn huy động từ thị trường vốn. Khi thị trường vốn bị khủng hoảng, thị trường bất động sản sẽ không có nguồn vốn hoạt động nên bị khủng hoảng theo. Ngược lại, khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ làm gia tăng các khoản nợ khó đòi vì thế tăng khả năng phá sản của các tổ chức tín dụng. Rõ ràng là sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với sự phát triển lành mạnh và ổn định của thị trường vốn.

Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui đều khó khăn, phức tạp. Trước hết là việc khó thâm nhập vào thị trường bất động sản. Như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch, thị trường bất động sản lại là thị trường không hoàn hảo nên để thực hiện các giao dịch trên thị trường này cần thiết phải có sự tham gia của các nhà tư vấn, môi giới vốn là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì các hoạt động giao dịch bất động sản sẽ khó thành công, chi phí giao dịch sẽ cao và sự vận hành của thị trường bất động sản rõ ràng làm kém hiệu quả. Tuy nhiên sau khi đã tham gia thị trường các nhà đầu tư không dễ dàng gì để rút lui. Lý do là vì bất động sản có giá trị lớn, người tham gia thị trường lại không đông nên việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như các hàng hoá khác. Ngoài ra, bất động sản còn có tính lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất nên không dễ dàng gì thay đổi hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản. Điều này buộc các nhà đầu tư muốn tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn.

Thứ bảy: Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đặc điểm này xuất phát từ đặc tính của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt), trong khi đó người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đai lại không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác mà chủ yếu là kỳ vọng vào các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Vì thế, khi xem xét giá cả của đất đai không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị các hàng hoá thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lời của đất đai cũng như khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đó.

Vì vậy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bản thân bất động sản đã là hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước. Việc mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường ổn định và an toàn hơn.

Trên đây là trích dẫn của tài liệu, để xem toàn văn tài liệu xin quý vị tải xuống tệp đính kèm.