Thứ sáu, 25 Tháng 7 2014 00:00

Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản

Để khắc phục các tồn tại, bất cập trong quá trình xây dựng pháp luật và thực thi các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhất là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, cần tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ chính sách, pháp luật liên quan. Tài liệu này tổng hợp các kiến nghị, đề xuất như vậy với hai nội dung lớn: 1) Những kiến nghị hoàn thiện khuôn khổ chính sách, pháp luật nói chung về kinh doanh bất động sản; 2) những kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

I. Hoàn thiện chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản

1. Để quy lut th trường điu tiết sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản, hạn chế sự can thiệp hành chính của Nhà nước.

Đây là giải pháp quan trong nhất, mang tính nền tảng nhất, mang lại sự ổn định nhất cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Do đất đai là lĩnh vực nhạy cảm và việc nhà nước quản lý toàn diện, triệt để các vấn đề liên quan đến đất đai trong một thời gian dài đã tạo ra một nếp nghĩ của rất nhiều cơ quan quản lý Nhà nước là khó có thể giảm sự can thiệp, sự định đoạt của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Điều này là một trở ngại lớn trong quá trình phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay vì với nhận thức như vậy các văn bản pháp qui khi được ban hành sẽ ẩn làm cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh này . Có thể nói đổi mới tư duy trong hoạt động kinh doanh bất động sản là động lực mạnh mẽ nhất vì nó sẽ là cơ sở để tạo ra các thay đổi tiếp theo trong việc điều tiết cung cầu , giá cả phân phối bất động sản , đất đai trong xã hội theo hướng làm cho tăng hiệu quả tổng thể về việc sử dụng nguồn tài nguyên này của đất nước. Vì vâ giải pháp tôt nhất từ phía Nhà nước là cần đổi mới tư duy của các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản theo hướng để cho quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh này, giảm tối đa sự can thiệp hành chính của Nhà nước trong lĩnh vực BĐS theo hướng để cho quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh này, giảm tối đa sự can thiệp hành chính của Nhà nước. Vấn đề tiếp theo là đề xuất xem xét việc công nhận quyền sở hữu đối với đất ở thay cho QSD đất giao vô thời hạn như hiện nay nhằm khuyến khích , động viên việc sử dụng đất có hiệu quả hơn trong khi vẫn không làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Tách bạch chính sách xã hội và hoạt động kinh doanh bất động sản trong các chương trình giải quyết nhà ở cho các đối tượng cần được ưu tiên.

2. Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động.

Việc ban hành chính sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất và Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội; cùng với việc khẩn trương xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó, các doanh nghiệp kiến nghị  Nhà nước sớm rà soát, nghiên cứu sửa đổi, bổ  sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng ký BĐS giữa Luật nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đất đai, Luật Bảo vệ và phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS. Không nên quy định đăng ký BĐS tại nhiều cơ quan khác nhau, nên tập trung vào đầu mối cơ quan đăng ký BĐS. Cơ quan này nên là một hệ thống riêng, không nằm trong UBND các cấp. Đồng thời cần sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện như các nước trong khu vực.

3. Đi mi h thng tài chính liên quan đến kinh doanh bt động sn

 Trong các loi tài sn thì các BĐS thường là nhng tài sn có giá tr cao đối vi các ch s dng. Ví d nhưđối vi h gia đình thì bất động sản nhà ở của họ thường là một trong các tài sản có giá trị lớn nhất trong các tài sản của gia đình. Đối với các doanh nghiệp thì bất động sản của họ là các khu nhà xưởng, kho bãi, các tòa nhà văn phòng, các hạng mục đầu tư vào  bất động sản khác… cũng thường là những khối tài sản lớn trong tổng số tài sản của họ. Chính tính quy mô và tính lâu bền khác ngoài nguồn vốn tự có của các hộ gia đình cũng như của các doanh nghiệp. Do vậy có thể nói vấn đề tài chính là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và việc giải quyết được bài toán nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản được coi là đóng vai trò then chốt cho sự phát triển của hoạt động này. Dưới đây luận án sẽ đề xuất các biện pháp thu hút được nhiều nguồn vốn hơn nữa cho các hoạt động đầu tư, mua ban bđs.

 Nghiên cu điu chnh, b sung mt s loi thuế và l phí v nhàđất theo hướng khuyến khích s dng có hiu qu bt động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

 B Tài chính ch trì, phi hp vi các B, ngành có liên quan nghiên cu sa đổi, b sung các loi thuế và l phí liên quan đến bt động sn nhàđất theo hướng trên để Chính ph trình Quc hi thông qua trong năm 2005.

Hoàn thin chính sách v tín dng phc v yêu cu phát trin th trường bt động sn; nghiên cu hoàn thin cơ chế chính sách thế chp - gii chp, bo lãnh cũng như vic x lý bt động sn thế chp để thu hi n vay, to thun li cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước Vit Nam ch trì, phi hp vi B Tư pháp và các B, ngành có liên quan nghiên cu trình Chính ph ban hành trong năm 2004 chính sách đăng ký giao dch bo đảm và các chính sách thế chp, bo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo và xử lý bất động sản thế chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp đối với các trường hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho thuê.

 + To ngun cung vn vay dài hn cho hot động kinh doanh bt động sn.

+ Các tổ chức kinh doanh, các quỹ bảo hiểm có nguồn vốn nhàn rỗi
dài hạn.

+ Các ngân hàng, các loi qu tín dng chuyên cho vay để đầu tư bđs, đăc biệt là bđs nhà ở, được nhà nước khuyến khích thành lập trên cơ sở được vay ưu đãi các nguồn vốn dài hạn của Chính phủ hoặc được Chính phủ bảo lãnh phát hành trái phiếu hoặc các công cụ tài chính để huy động nguồn vốn dài hạn trong xã hội.

+ Khuyến khích thành lp các quđầu tư bt động sn (REIT) trên cơ sưu đãi v thuế cho các nhàđầu tư vào Qu.

 +Thành lp các t chc ca Chính ph cũng như khuyến khích các nhàđầu tư khác cung cp vn trên th trường tín dng th cp cho các khoản cho vay đầu tư bất động sản.

Tóm li mt trong nhng ni dung quan trong đây là Nhà nước nên chđộng to ra th trường vn th cp đểtài trợ cho các tổ chức cho vay vốn kinh doanh bất động sản nhằm bơm them nguồn vốn cho thị trường cũng như tăng tính thanh khoản của các khoản nợ dài hạn đặc trưng cho các khoản tín dụng bất động sản . Bên cạnh đó Nhà nước tạo ra các thể chế phù hợp để thu hút nguồn vốn nhàn rỗi của các tổ chức, các hộ gia đình cho thị trường bất động sản nhằm định hướng các khoản đầu tư này theo yêu cầu của thị trường, tránh các hiện tượng đầu cơ theo phong trào, thiếu thông tin, gây nên những hiệu quả tiêu cực cho thị trường bất động sản. Cải tiến lại một số loại thuế cũng như một số khoản thu liên quan đến bất động sản và đất đai để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và bất động sản nói chung.

+Đổi mi công tác hành chính trong lĩnh vc qun lý bt động sn
hi
n nay.

+Hoàn thin công tác cp giy chng nhn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình trên đất.

+Đổi mi vic cung cp thông tin phuc v các giao dch bt động sn.

+Nâng cao cht lượng công tác quy hoch, t chc li các dch v htrợ hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Nâng cao cht lượng công tác quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất...

Trên đây là trích dẫn của tài liệu, để xem toàn văn tài liệu xin quý vị tải xuống tệp đính kèm. 

Đã xem 1876 lần

Đăng ký nhận email

Đăng ký email để có thể có được những cập nhật mới nhất về tải liệu được đăng tải trên website

Tập san đã phát hành