Sau khi thoát khỏi thời kỳ bao cấp chuyển dần sang nền kinh tế theo cơ chế thị trường từ quyết định đổi mới năm 1986, thị trường nhà đất Việt Nam đã có những chuyển biến khởi sắc. Giá nhà, giá đất dần dần đã được chính các chủ sở hữu thực hiện giao dịch định đoạt. Đến năm 1994 Nghị quyết Trung ương 7, khoá VII quyết định cắt bỏ cơ chế bao cấp về nhà đất, năm 1996 chính thức vận hành thị trường bất động sản theo nghị quyết của Đại hội Đảng lần thứ VIII. Thị trường thật sự chuyển biến khi đến năm 1998, Nhà nước bắt đầu cho phép thực hiện các dự án nhà ở bán và cho thuê.
Từ năm 2003 trở đi, thị trường bất động sản Việt Nam nóng hơn bao giờ hết, ở bất cứ sàn giao dịch bất động sản nào trong giai đoạn này đều tấp nập người mua người bán. Các dự án nhà ở chung cư, khu đô thị cao cấp mọc lên làm thay đổi diện mạo của Việt Nam, cho thấy đời sống của người dân đã dần được nâng cao và cần đến những nhu cầu xa xỉ hơn.
Tự do hoá thị trường bất động sản mang lại nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp nhà đất nhưng không tránh khỏi những nghịch lý và tồn tại trên thị trường Việt Nam. Tốc độ tăng giá đất trên thị trường diễn ra quá nhanh so với giá trị thật, nguy cơ đầu cơ thổi phồng giá khó kiểm soát gây ra tổn thất không nhỏ cho nền kinh tế.
Do trình độ kỹ thuật hoặc hành vi đạo đứng mà quá trình định giá bất động sản gây ra nhiều điều bất hợp lý, từ đó gây ra hiện tượng thổi phồng giá so với giá trị thật. Các khung pháp lý của Nhà nước tạo cơ hội cho thị trường nhưng còn tồn tại khá nhiều vấn đề chưa phù hợp với cơ chế thị trường. Chỉ cách nhau 10 năm đã diễn ra 2 giai đoạn khủng hoảng giá nhà đất ở Việt Nam từ sau đổi mới đó là vào năm 1991-1993 và 2001-2003. Bấy giờ tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.Hồ Chí Minh giá đất tăng lên đến những mức giá khó chấp nhận được. Điều này thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp trong thị trường từ khâu quản lý cho đến khâu đầu tư và đến tay người tiêu dùng.
Vấn đề trợ giúp của Nhà nước Việt Nam đối với thị trường cũng mang nặng cơ chế bao cấp và thiếu chuyên nghiệp cho thấy tư duy về quản lý kinh tế không đáp ứng kịp với cơ chế thị trường.
Các nhà đầu tư nhìn thấy giá đất tăng liên tục với tốc độ cao nên có cảm giác an toàn khi đầu tư vào lĩnh vực này tạo sức nóng cao cho thị trường. Ở Việt Nam, có lúc thị trường bất động sản hút đến 50% tổng vốn đầu tư của cả nước tạo nên tình trạng mất cân đối. Các doanh nghiệp đều từ bỏ ngành nghề kinh doanh cũ của mình quay sang đầu tư nhà đất và lấy đây làm lĩnh vực kinh doanh chính. Từ những tình trạng đó gây ra hiện tượng cầu “ảo” mua đi bán lại chứ không tiêu thụ được làm bong bóng giá ngày càng được thổi to hậu quả là trong tương lai khi bong bóng bị nổ thì thị trường sẽ đóng băng, ế thừa. Tình trạng lạm phát năm 2008 và 2011 chính là do bong bóng bất động sản gây ra.
Hệ thống Pháp lý chồng chéo và thiếu tính chuyên nghiệp và để lại nhiều khe hở, các dự án quy hoạch mang nặng tính hình thức mà thiếu tính khả thi nên gây bất cập, không đáp ứng được nguyện vọng của người tiêu dùng. Độ minh bạch trong quản lý yếu, hệ thống hành chính phức tạp, quan liêu và tạo nhiều cơ hội tham nhũng.
Các nhà đầu tư và nhà quản lý thiếu cập nhật về thông tin thị trường, các thông tin thiếu đầy đủ và chính xác, thiếu khả năng phân tích và đánh giá thị trường dẫn đến thị trường hoạt động tự phát và thiếu chuyên nghiệp, các rủi ro trong giao dịch tư nhân là không thể kiểm soát.
Cơn sốt giá do bong bóng thổi phổng đã tạo ra những hậu quả và nghịch lý không hề nhỏ trong thị trường hiện nay:
+ So với thế giới thì giá nhà đất ở Việt Nam trung bình cao gấp 25 lần thu nhập của người dân.
+ Phần lớn người dân Việt Nam là người lao động, thu nhập thấp cần nhà ở bình dân thì các dự án nhà ở cao cấp lại quá nhiều mà không có cầu dẫn đến nợ xấu tràn lan. Từ đó cung và cầu đều cao nhưng không đáp ứng được cho nhau.
+ Các dự án nhà ở huy động vốn từ người tiêu dùng dẫn đến tình trạng mua nhà trên giấy, dự án bất động sản thì tồn đọng nhưng không chịu giảm giá để tiêu thụ.
+ Nhà ở xã hội có ưu đãi của Chính phủ do được quản lý theo cơ chế thuần tuý bao cấp nên có giá cao hơn giá nhà ở thương mại cùng loại.
+ Trên thực tế vẫn có tới 80% doanh nghiệp bất động sản kinh doanh có lãi nhưng tất cả đều kêu cứu và báo cáo là rơi vào tình cảnh khó khăn có thể dẫn đến phá sản.
+ Gói ưu đãi 21 nghìn tỉ đồng của Chính phủ hỗ trợ xây nhà cho người có thu nhập thấp nhưng trên thực tế người có thu nhập thấp rất khó, thậm chí là không thể tiếp cận nguồn ưu đãi này.
Về quy hoạch và đổi mới bất động sản cũng còn khá nhiều bất cập và khiếm khuyết:
+ Nhiều đô thị đã hình thành nhưng không thể thu hút dân về cư trú vì các yếu tố phụ như việc làm, đường, trường, trạm chưa được đáp ứng.
+ Việc quy hoạch, sử dụng đất chưa xác định cách tiếp cận quy hoạch không gian, nhiệm vụ đặt ra phát triển bất động sản trong 10 năm bằng chỉ tiêu diện tích các loại đất thì khi rơi vào tình trạng phát triển “nóng” đã được thực hiện ngay trong vòng 2-3 năm.
+ Các dự án quy hoạch chồng chéo nhau nhau gây lãng phí làm phức tạp cho công tác quản lý.
+ Nhiều dự án nhà ở chung cư được quy hoạch thiếu đồng bộ làm dẫn đến tình trạng nhiều khu đô thị mới, khu dân cư bị bỏ hoang sau khi hoàn thành.
+ Nhiều địa phương chạy theo nhu cầu phát triển mở rộng đô thị, vạch ranh giới hành chính của đô thị quá rộng làm tồn tại nhiều vùng chậm phát triển nhưng lại được quản lý theo cách quản lý đô thị gây khó khăn cho quản lý.
+ Cách quy hoạch và công cụ quy hoạch còn thiếu tính chuyên nghiệp, thông tin về quy hoạch chưa được công khai minh bạch, lợi ích từ các dự án được quy hoạch cũng chưa được minh bạch rõ ràng.
+ Các dự án mới thường chú trọng đến lợi nhuận mà không quan tâm đến các hạng tầng xã hội như khu vui chơi cho trẻ em, chỗ để xe…
Nhìn chung, những cơn sốt trong thị trường bất động sản chủ yếu là sốt ảo do hình thức mua đi bán lại gây nên hiện tượng bong bóng giá, đến lúc thị trường bảo hoà tức là bong bóng giá bị vỡ thì thị trường sẽ rơi vào tình trạng đóng băng.
Từ những bất cập nêu trên, chúng ta có thể thấy rằng gói kích cầu của Chính phủ nhằm hỗ trợ hâm nóng thị trường bất động sản vào năm 2009 tuy có mang lại một số hiệu quả nhất định nhưng chưa mang tính lâu dài.
Trọng tâm vấn đề tháo gỡ khó khăn cho thị trường là xử lý khẩn trương các khoản nợ xấu của các ngân hàng do sản phẩm bất động sản đang tồn kho khá nhiều. Có một thực tế cần phải thẳng thắn nhìn nhận là nợ xấu của thị trường bất động sản không phải chỉ có nguồn tín dụng của các ngân hàng mà tồn tại khá nhiều từ nguồn vốn góp của người tiêu dùng, ước tính có đến 50% trong tổng nợ xấu là nguồn huy động từ dân và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Chuyển hướng phân khúc thị trường, tập trung vào các dự án nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, những người có nhu cầu nhà ở rất cao nhưng lại không đủ khả năng mua nhà ở những khu đô thị cao cấp. Điều này góp phần làm giảm tình trạng đem bán cho người tiêu dùng cái họ không cần mà cái họ cần thì không có để bán.
Nhà nước và Chính phủ chỉ nên có những tác động vừa phải, phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước và Chính phủ chỉ nên ban hành các điều kiện, quy định về giao dịch bất động sản bắt buộc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Còn cách thức chuyển quyền sử dụng đất, giao dịch với nhau như thế nào là do các bên thoả thuận với nhau.
Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 07/01/2013 đã tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, trong đó có các giải pháp xử lý nợ xấu, hỗ trợ thị trường, hỗ trợ tái sản xuất kinh doanh. Cụ thể:
+ Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ có số lượng lao động ít hơn 200 và doanh thu không quá 20 tỷ đồng/1 năm và Các doanh nghiệp có trên 300 lao động thuộc các ngành nghề xây dựng, bất động sản thì được gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.
+ Từ ngày 1/7/2013, Quốc hội thông qua áp dụng mức thuế 20% đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, 10% đối với các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra giảm 50% VAT đối với hoạt động đầu tư kinh doanh các công trình phúc lợi xã hội, giảm 30% VAT cho các doanh nghiệp kinh doanh bán hoặc cho thuê với mức giám thấp dưới 15 triệu đồng/1m2 và diện tích dưới 70m2.
+ Đối với các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất do khó khăn về tài chính, cho phép thanh toán theo tiến độ bán hàng và được giảm tiền thuê đất năm 2013, 2014 tới mức 2 lần tiền thuê đất phải nộp của năm 2010.
+ Hệ thống ngân hàng thương mại thuộc quản lý của Nhà nước dành ra một nguồn vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ với lãi suất ưu đãi, giãn kỳ hạn trả nợ để cho các đối tượng phù hợp được tiếp cận nhà ở xã hội hoặc đất thương mại có diện tích không quá 70m2 và với giá bán hoặc thuê dưới 15 triệu/1m2. Công việc này nhằm giúp cho các doanh nghiệp xây dựng có vốn đầu tư các dự án nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp.
+ Ban hành các chính sách về tín dụng nhằm ưu đãi cho người thuộc diện được tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng mua được nhà. Bên cạnh đó cần có cơ chế khuyến khích đầu tư các dự án nhà ở xã hội.
+ Nhu cầu của thị trường hiện nay trọng tâm là nhà cho người thu nhập thấp vì vậy cần tập trung kiểm tra rà soát các dự án đang dở dang xem dự án nào cần tạm dừng để điều chỉnh cơ cấu hoặc chuyển đổi sang hướng phát triển nhà ở xã hội.
Then chốt của vấn đề là cần chỉ đạo các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng tự kiểm soát và xử lý nợ xấu, tự đánh giá tình hình nợ xấu đến đâu. Cần phân loại những dự án có tiềm năng phát triển thì vẫn có thể rót vốn để tiếp tục hoàn thiện, từ đó hạn chế nợ xấu phát sinh trong tương lai.
Tóm lại những việc cần làm cấp bách để vực dậy thị trường bất động sản: Trước tiên cần tăng nguồn cung cho khu vực nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp vì khu vực này nhu cầu nhà ở rất cao; Thêm nữa cần giải quyết dứt điểm vấn nạn tồn kho bất động sản bằng tất cả các giải pháp thậm chí là giảm giá để kích cầu thị trường.